Hypotéky v manželství a rozvodu
Hypotéky v manželství a rozvodu
Život každého z nás je naplněn událostmi, které vnáší do každodenního bytí okamžiky radosti, štěstí a lásky. Takovým okamžikem může být například svatba, den kdy zamilovaní vstupují do manželského života a překonávají překážky společně. Existence člověka je však protkaná i mnohými nástrahami a těžkostmi, proto někdy život přinese i smutnější událost, kterou je například rozvod.
S ohledem na ekonomické a právní východiska bychom Vás rádi jako případné či stávající klienty, či jako „pouhé" zájemce o informace, seznámili jménem společnosti 1. EUROHYPOTÉKA s.r.o. s procesem správného splácení hypotéky, a to jak v případě vstupu do manželského svazku, tak také setrvávání ve spokojeném manželském soužití. Rodinné právo definuje v manželství princip vzájemné pomoci manželů - tento rys solidarity je jeden z nejvýznamnějších principů rodinně-právních vztahů a odlišuje se od vztahů občansko-právních.
Tento princip není založen na stejné nebo odpovídající hodnotě plnění, kterou lze popsat vztah občansko-právní. Účastníci rodinných vztahů své povinnosti plní v rámci svých schopností a možností. Bližší specifikaci lze nalézt v ustanovení § 18 zákona č. 94/1963 Sb., o rodině, ve znění pozdějších předpisů - dále jen ZOR, pokud jde o oblast jejich osobních vztahů. O uspokojování potřeb rodiny jsou povinni oba manželé pečovat podle svých schopností, možností a majetkových poměrů.
Poskytování peněžních a jiných prostředků na náklady společné domácnosti může být zcela nebo zčásti vyváženo osobní péčí o společnou domácnost a děti.) Manželé mají vůči sobě vzájemnou vyživovací povinnost. Neplní-li jeden z manželů tuto povinnost (dobrovolně), určí soud na návrh některého z nich její rozsah, přičemž přihlédne k péči o společnou domácnost. Rozsah alimentační povinnosti stanoví tak, aby hmotná a kulturní úroveň obou manželů byla zásadně stejná. Vypořádání společného jmění manželů by mělo proběhnout podle rodinného práva, přihlíží se ke skutečnosti jak se kdo zasloužil o nabytí a udržování společného majetku, o péči o sdílenou domácnost apod. - viz. ustanovení § 149 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.
Umíme pracovat s penězi: Pořizujeme byt na hypotéční úvěr
Máme pro Vás typický životní příběh... David a Markéta se potkali na střední škole. Jejich láska vzkvétala a ke svatbě došlo téměř okamžitě po maturitní zkoušce. Několik let poté se rozhodli mít rodinu, po státnicích na vysoké škole se narodil syn. Novomanželé se ještě po střední škole rozhodli pro pronájem bytu 1+1 na jednom z pražských sídlišť. V bytě žili téměř deset let a tyto roky byly naplněné společným štěstím. Syn však rostl a jeho rodiče začínali mít pocit, že bude potřebovat více soukromí a tedy vlastní pokoj. Také předpokládali, že svůj život obohatí o další potomky.
Na řadu přišla otázka: „Další podnájem nebo se pustit do investice do vlastního bydlení?" Manželé řešili tuto otázku několik měsíců, až došli k rozhodnutí. Odůvodnění bylo jasné, proč platit vlastníkovi bytu, když je možné touto částkou přispívat na vlastní bydlení. David dělá kariéru v managementu nadnárodní firmy a v dohlednu je jeho další kariérní rozvoj. Markéta se po další mateřské dovolené také vrátí do práce a situace bude ještě příznivější. Výběr bytu nebyl jednoduchý a manželé pátrali dlouho, i když bytů v Praze jsou nabízeny tisíce. Nakonec vybrali třípatrový byt s balkonem v klidné ulici. Na řadu však přišla další otázka: „Jak nákup nového bytu financovat?" Jako nejvhodnější řešení se jeví hypotéční úvěr. David a Markéta dají dohromady zhruba čtvrtinu financí a zbytek doplní hypotéka. Slova „hypotéční úvěr" vyvolávají mnoho otázek... „Kolik let budeme úvěr splácet?" „Jaká bude vlastně částka, kterou budeme splácet?" Nejspíše přišla chvíle, kdy je třeba přizvat na pomoc zkušeného finančního poradce.
Ten manželům pomůže nalézt výhodnou sazbu, která bude korespondovat s jejich finanční situací. Banky se často mohou pochlubit velmi výhodnými akčními nabídkami. Tato nabídka umožnila Davidovi a Markétě, že nemusí platit poplatek za zpracování úvěru, ani za odhad nemovitosti. Vyřízení úvěru netrvalo dlouho a rodina se brzo mohla stěhovat do krásného, nového bytu.
1. Nastavení správné výše splátek aneb jak si to všechno vyzkoušet
Opravdu jen ve výjimečných případech lze za nákup domu či bytu zaplatit v hotovosti. Někdo požádá o pomoc rodiny, ta však také nemusí být schopna nám tuto situaci ulehčit. Většina z nás se tedy stejně přikloní k rozhodnutí vzít si úvěr. Pokud si chceme pořídit hypotéční úvěr, zamysleme se nad tím, kolik nám naše situace dovolí splácet. Můžeme provést malý odhad, ke kterému připočteme náklady na bydlení (tzn. energie, zálohy, atd.) a pro jistější pocit přidáme malou rezervu. Je nutné počítat se skutečností, že banka většinou vyžaduje životní pojištění a také pojištění nemovitosti, kterou jsme pořídili. Udělejte si malou zkoušku... Pokuste se žít například půl roku bez takto kalkulované sumy peněz. Nejspíše zjistíte, že se nemáte čeho bát a Váš vstup do snu o vlastním bydlení bude o to snazší a bezstarostnější!
2. Slovníček důležitých pojmů
Zástava:
Hypotéka je úvěr, který je nutné vždy zajistit zástavním právem k nemovitosti. Pořídíme si byt či dům a vůči bance nám tedy vznikne závazek. Vlastnické právo poté katastr nemovitostí eviduje jako omezené a banka disponuje zástavním právem. Z toho poté vyplývá, že s nemovitostí nemůžeme obchodovat dále bez souhlasu bankovní instituce.
Splátka:
Zde platí jednoduché pravidlo. O co je doba splácení delší, tím méně měsíčně platíme, ovšem znamená to také to, že tím víc za celé období zaplatíme. Úrokové sazby, které nabízejí banky v různých médiích, jsou spíše orientační, přece jen jde o nástroj marketingu, proto je důležité počítat s tím, že budeme platit větší částku. Možná bude jiná banka schopna refinancovat
Fixace:
Fixace úrokové sazby vám garantuje neměnnou výši splátek po určité období. Jedná se o období např. 1, 3, 5 nebo 10 let. Současně však není možné hypotéční úvěr předčasně splatit. Před ukončením období fixace je dobré si zjistit jaké podmínky je nám banka schopna nabídnout dále a pokud pro nás nejsou vyhovující, je dobré se začít zajímat o nabídky jiných bank, třeba budou schopny zajistit výhodné podmínky pro refinancování.
3. Nebojte se najmout poradce
Na finančním trhu existuje mnoho variant hypoték, někdy je těžké se zorientovat. Pokud nám dělá problém vytvořit si přehled, je nejlepším řešením oslovit finančního poradce nebo specializovaného hypotečního bankéře - dejte na doporučení Vašich známých, pokud je jejich zkušenost dobrá, je dost pravděpodobné, že jeho přístup bude vyhovovat i Vám. Finanční poradce je člověk, ve většině případů profesionál, který se orientuje ve světě financí, dokáže správně ohodnotit danou situaci a poradit, jak nejlépe využít finance ke splnění potřeb a přání klienta. Dobrý finanční poradce si dokáže s Vaším stávajícím stavem velmi dobře poradit a najít pro Vás to nejvhodnější řešení ze všech.
Jak naložit s hypotéčním úvěrem po rozchodu
Může nastat situace, kdy dojde k ukončení partnerského vztahu. Co se společně pořízeným bytem či domem nyní? Prodat nemovitost zatíženou hypotéčním úvěrem nemusí být snadné.
O hypotéční úvěr obvykle žádá jednotlivec, manželé či pár, který nebyl oddán. V prvním případě se podle vlastnického práva formálním vlastníkem stává pouze jedna osoba. V takovém případě si potom druhá osoba nemůže nárokovat polovinu nemovitosti. V dalších případech nemovitost přechází do společného jmění manželů, kdy tedy každý z manželů je vlastníkem poloviny.
Jeden z manželského páru vyváže druhého se souhlasem banky
Někdy bývá oboustranně prospěšná dohoda při rozvodu nebo rozchodu velmi obtížná. Jak s nemovitostí nejlépe naložit? Otázkou je, jestli při ukončení manželství pár již hypotéční úvěr má a vypořádání proběhne v rámci existujícího dluhu, nebo si jeden z páru přeje poskytnutí nového úvěru za účelem vypořádání společného jmění manželů. Pokud jde o hypotéku, která již existuje, je možno, aby se jeden z manželů vyvázal. Pak bude splácení věcí pouze jednoho z páru, toho kdo nemovitost využívá. K vyvázání jednoho z manželů musí dát souhlas banka. Jediný vlastník musí bance opět prokázat svou bonitu, tedy schopnost splácet. V některých situacích banka zjistí, že ten z partnerů, který se rozhodl si nemovitost ponechat, nemá dostatečnou bonitu. V splácení hypotéčního úvěru poté pokračují oba z páru, bez ohledu na to, jestli bylo manželství ukončeno. Je zde ještě jedno řešení, do splácení může vstoupit jiná druhá osoba, například někdo z rodiny, či nový partner, cizí osoba. Není důležité v jakém vztahu osoba k dlužníkovi je, důležité je, aby měla dostatečný příjem pro spolupodílení se na splácení. V případě manželů je zde další předpoklad, je to dořešený rozvod a platná dohoda o vypořádání. V této chvíli se manželé mohou dohodnout na prodeji nemovitosti, pokud v ní ani jeden z nich nechce do budoucna bydlet. Páry, které nebyly oddány, si vystačí se souhlasem příslušné banky. Pokud situace neumožňuje, aby se osoby v páru dohodli, je nutné obrátit se na soud.
Máte problémy se splácením? Nebojte se oslovit svou banku...
Někdy není na vině rozvod nebo rozchod, v lidském bytí může nastat mnoho případů, kdy splácení hypotéky není možné nebo je značně zkomplikováno. Dojde ke snížení příjmů kvůli rodičovské dovolené, ztrátě zaměstnání, závažnému onemocnění. V takové situaci se ze splácení stává noční můra. Neotálejte! Hledejte řešení, jak dále splácet Váš hypotéční úvěr! Stačí oslovit banku a ta pomůže řešit individuální situaci. Je možné přednastavení hypotéčního úvěru, což umožní klientovi splácet dále, i když jsou podmínky změněny. Pokud se ani toto opatření neukazuje jako řešení, je nutné prodat nemovitost. V případě, že nemovitost prodáváme vlastními silami, se souhlasem banky, je možné lépe ovlivnit prodejní cenu.
Pokud je situace opačné, je možné tratit. Je nutný nový odhad ceny, pak banka může nemovitost prodat. Problémem je, že odhad a skutečná kupní cena se může značně lišit. Nezáleží pouze na stáří nemovitosti, důležité je také umístění, cena, což může být varující, především u nemovitostí nakoupených v roce 2001, které byly předražené a developeři těžili z velké poptávky. Tyto skutečnosti se dotýkají i nemovitostí, které byly kupovány před hypoteční krizí. Pokud se nepodaří nemovitost prodat za hodnotu, kterou má hypotéka, klientům může být sestaven splátkový kalendář pro zbývající část. Pokud klient s daným řešením nesouhlasí, vymáhá se částka zákonnými prostředky, přistupuje se k exekuci či prodej části nesplaceného závazku.
Jak se vyvarovat problémům se splácením hypotéky?
• Nečekejte, předejte zprávu bance. Počkejte na návrh a snažte se na něj přistoupit.
• Navštivte advokáta a sepište smlouvu, kde se dohodnete na vypořádání v případě rozchodu
• Pokud vlastníte nemovitost ještě před vstoupením do svazku manželského, evidujte tuto skutečnost v předmanželské smlouvě
• Plaťte svou část, i v případě pokud partner platit přestane. Nepřestávejte platit úplně, mohlo by dojít k zabavení nemovitosti. Banka za Vás nemůže řešit Vaše problémy.
• Pokud dojde k rozchodu, snažte se o dohodu, která bude prospěšná pro obě strany. Pokud nemovitost prodáte vlastními silami, utržíte více, než když se rozhodnete prodej nechat na bankovní instituci.